Regulación Urbanística del Suelo: Deberes, Parcelación y Edificabilidad

Deberes de la Promoción de Actuaciones de Transformación Urbanística

Los promotores de actuaciones de transformación urbanística tienen los siguientes deberes:

Entregar a la administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y demás dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella.
Entregar a la administración, con destino a patrimonio público del suelo, el suelo libre de cargas de urbanización, correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación (entre el 5-10%). La legislación podrá reducir o incrementar dicho porcentaje hasta un máximo del 20%.
Costear y ejecutar las obras de urbanización previstas en la actuación, así como las infraestructuras de conexión.
Entregar las obras e infraestructuras que deben formar parte del dominio público.
Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales.
Indemnizar a los titulares de derechos sobre construcciones y edificaciones que deban ser demolidas.

Deberes en Actuaciones de Dotación

En las actuaciones de dotación, los deberes legales anteriores se exigirán con las siguientes salvedades:

Entregar a la administración el suelo libre de carga de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, atendiendo solo al incremento de la edificabilidad media ponderada que resulte de la modificación del instrumento de ordenación.
Entregar a la administración el suelo para dotaciones públicas relacionadas con el reajuste de su proyección.

Carácter Excepcional y Exención de Deberes

Con carácter excepcional, y ante la imposibilidad técnica o económicamente inviable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo a actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato.

Actuaciones sobre Núcleos Tradicionales

En las actuaciones sobre núcleos tradicionales, legalmente asentados en el medio rural, se compartirán los deberes legales establecidos en los párrafos anteriores.

Situaciones Básicas del Suelo según la LOTUP

A efectos de la LOTUP (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje), todo el suelo se encuentra en situaciones básicas de suelo rural o suelo urbanizado.

Suelo Rural

El preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación. Como mínimo: los terrenos excluidos de transformación por la legislación sectorial de protección, los sujetos a protección conforme a la ordenación territorial, aquellos con riesgos naturales o tecnológicos.
El suelo para el que los instrumentos de ordenación permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la actuación de urbanización.

Suelo Urbanizado

Es aquel que, estando legalmente integrado en una malla urbana, conformado por una red de viales, dotaciones y parcelas propias, cumpla alguna de estas condiciones:

Haber sido urbanizado con ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
Tener instalados y operativos la infraestructura y los servicios necesarios para satisfacer la demanda de usos y edificaciones existentes, o poder contar con ella sin otra obra que las de conexión con las preexistentes.
Estar ocupado por la edificación en el porcentaje de los espacios aptos para ella, que determine la legislación.
Incluido en los núcleos tradicionales legalmente asentados en medio rural, siempre que la legislación de ordenación Territorial y Urbanística les atribuya la condición de suelo urbano y valore las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos.

Parcela Mínima: Concepto, Propiedades y Parcelación Urbanística

Concepto de Parcela Mínima Edificable

La parcela mínima edificable es el módulo de urbanización racional del suelo de acuerdo con los usos previstos por el planeamiento, de forma que, con dimensiones inferiores a esa parcela, se llegarían a resultados edificatorios alejados de lo conveniente. Se define por dos parámetros principales:

Dimensión o superficie mínima.
Regulación: Depende fundamentalmente del ancho mínimo de fachada, de que se pueda inscribir un círculo de un diámetro dado, o de la inclinación máxima que se permite para los límites laterales.

Parámetros Relacionados con la Parcela

El reglamento de zonas define los siguientes parámetros relacionados con la parcela:

Parcela en suelo urbano y urbanizable: Cada una de las porciones de suelo en las que se subdivide una manzana.
Parcela edificable: Aquella que cumple las condiciones dimensionales, formales y de ubicación que exija el plan para que pueda autorizarse en ella la edificación.
Solares: Parcelas legalmente divididas o conformadas y urbanizadas según los requisitos exigidos en cada caso.
Lindes de parcela: Líneas perimetrales que delimitan la parcela.
Linde frontal de parcela: Linde o lindes que delimitan la parcela respecto del vial o espacios libres públicos colindantes.
Cerramientos de parcela: Elementos constructivos dispuestos sobre los lindes, que separan las parcelas de los espacios públicos o de otras parcelas.
Parcela mínima: Superficie mínima que debe tener una parcela para que pueda ser edificable (en m²).
Frente de parcela: Longitud del linde frontal (en metros).
Círculo inscrito: Círculo de menor diámetro que se puede inscribir en una parcela. Se define por la medida de su diámetro en metros.
Ángulo medianero: Ángulo que forma el linde frontal de la parcela con uno de los lindes contiguos.

Propiedades de la Parcela Mínima

Indivisible.
Serán indivisibles las parcelas cuyas dimensiones sean menores o iguales a la mínima, salvo si los lotes resultantes se adquieren simultáneamente por los propietarios de terrenos adyacentes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca.
Serán indivisibles las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la mínima, salvo que el exceso sobre dicho mínimo pueda segregarse con el fin indicado en el apartado anterior. Si la parcela es igual al doble de la mínima, sí que será divisible.
Serán indivisibles las parcelas que sean edificables con arreglo a una determinada relación entre superficie construible y superficie de suelo, cuando se edifique la correspondiente a toda la superficie de suelo, o en el supuesto de que se edifique la correspondiente a solo una parte de ella y la restante sea menor o inferior a la parcela mínima, con las salvedades anteriormente indicadas.
Cuando un edificio agota la volumetría admitida en una parcela, ya no puede ponerse ninguna otra edificación; por ello, aunque haya espacio para edificar, no se puede dividir porque la hemos vaciado de volumetría disponible.

La Parcelación Urbanística

La parcela mínima da lugar a una operación técnica llamada parcelación: la división de un lote de terreno tomando como módulo la parcela mínima. Esta operación tiene dos efectos básicos:

Efectos de la Parcelación

Efecto de naturaleza física: Determinación de espacios susceptibles de ser aprovechados por edificaciones independientes.
Efecto de naturaleza jurídica: Registralmente se producen segregaciones jurídicas que dan lugar a fincas independientes con su propia personalidad.

Licencia y Documentación para la Parcelación

Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia o a la aprobación del proyecto que la incluya (proyecto de reparcelación o programa de actuación).

La solicitud de licencia de parcelación, cuyo procedimiento de expedición coincide con el de licencia de obra, deberá ir acompañada de una documentación llamada Proyecto de Parcelación, que debe constar de:

Memoria justificativa.
Plano de ordenación urbanística.
Plano parcelario de origen o plano catastral con la relación de las propiedades afectadas.
Plano de conjunto en el que se especificarán las parcelas resultantes propuestas.

Coeficientes de Edificabilidad: Neta y Bruta

Edificabilidad o Intensidad de Uso

La intensidad de uso es el grado de servicio que el suelo presta al edificio que él mismo soporta. Pueden ser intensivos (residencial intensivo: suelo con alto grado de densificación por existir gran número de edificios de mucha altura), semi-intensivos o extensivos. La intensidad de uso viene dada por la edificabilidad, según el coeficiente más o menos alto que a ese uso se asigne.

La edificabilidad es la superficie construida total que tiene un ámbito determinado, y se expresa en m²t (metros cuadrados de techo).

Coeficiente de Edificabilidad

El coeficiente de edificabilidad es una relación numérica que expresa la cantidad de vuelo que admite el suelo (vuelo/suelo), y se mide en m²t/m²s (metros cuadrados de techo por metros cuadrados de suelo).

Coeficiente de Edificabilidad Neta (CEN)

Es la relación entre la edificabilidad y la superficie, ambas referidas a una parcela o conjunto de ellas (una parcela es cada una de las porciones de suelo en las que, en su caso, se subdivide una manzana): m²t/m²s.

Coeficiente de Edificabilidad Bruta (CEB)

De un ámbito determinado, es la relación entre la edificabilidad y la superficie, ambas del ámbito de referencia, incluyéndose en esta última tanto la superficie de las parcelas como la de los espacios libres y viales públicos: m²t/m²s.

El CEB se emplea sobre todo para expresar la edificabilidad global de todo un sector o zona (principalmente suelo urbanizable, es decir, suelo que se tiene todavía que transformar). Considera el volumen total de un sector y se divide entre la totalidad del terreno del mismo, sin descontar los espacios que no serán edificables por destinarse a viales, zonas verdes o equipamientos públicos. Cuando restamos todas estas superficies del total del sector o zona, podemos calcular el CEN.