Regulación Urbanística: Infracciones, Usos del Suelo No Urbanizable y Ruina Edificatoria

Plazos de Prescripción de Infracciones Urbanísticas y su Gravedad

La normativa urbanística establece diferentes plazos de prescripción para las infracciones, clasificados según su gravedad:

  • Muy Grave (MG): Incumplimiento de normas urbanísticas relativas al uso del suelo y construcción en zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamientos o suelo no urbanizable protegido. Incluye, además, las parcelaciones ilegales en Suelo No Urbanizable (SNU).
  • Grave (G): Incumplimiento de normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento urbanístico edificado, uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación de la parcela o de la edificación de estas en exceso del aprovechamiento subjetivo sin haber cumplido las condiciones de gestión urbanística. También se considera grave el incumplimiento por parte del urbanizador de los compromisos asumidos, salvo que el incumplimiento de los plazos no sea superior a un tercio.
  • Leves: Aquellas infracciones que no sean consideradas graves o muy graves. Se incluyen aquí la ejecución de obras realizadas sin licencia cuando estas sean legalizables.

Construcciones en Suelo No Urbanizable (SNU) con Declaración de Interés Comunitario

Según los artículos 202 y 197 de la normativa, previa a la licencia municipal y de acuerdo con la ley, se podrán autorizar las siguientes actividades en Suelo No Urbanizable con Declaración de Interés Comunitario:

  1. Generación de energía renovable.
  2. Actividades industriales y productivas: Para industrias calificadas y de transformación y comercialización del sector primario, en parcelas no inferiores a 1 hectárea y dejando libre el 50% de ocupación dedicado al uso agrario o forestal o, en su caso, en su estado natural primitivo.
  3. Actividades terciarias o de servicios.

Determinaciones para la Construcción de una Vivienda Aislada y Familiar en SNU Común

Para poder construir una vivienda aislada y familiar en Suelo No Urbanizable común, se deben cumplir las siguientes determinaciones:

  1. Situadas en zonas previstas en el plan.
  2. Fincas parceladas que cumplan con la parcela mínima establecida.
  3. La superficie ocupada por la edificación no debe ser mayor del 2% de la finca rústica; el resto se mantendrá con sus características naturales propias. Se permiten servicios complementarios de obra de fábrica sobre rasante natural.
  4. Situada fuera de cursos naturales de escorrentías y de masas naturales.
  5. Previsión de abastecimiento de agua potable y evacuación de residuos.
  6. No deberá formar un núcleo de población.

Determinaciones para la Construcción de un Restaurante en SNU Común

La construcción de un restaurante en Suelo No Urbanizable común requiere una previa Declaración de Interés Comunitario y el cumplimiento de las siguientes condiciones:

  1. Parcela mínima de media hectárea, quedando el 50% libre y dedicada al uso agrario o forestal.
  2. Acreditar la inexistencia, en un radio de 5 km, de suelo urbano o urbanizable, y concurrir alguna de las siguientes condiciones:
    1. Conveniencia de la situación aislada para el disfrute del medio natural y del paisaje.
    2. Oportunidad de su situación a partir de la línea de edificación de las carreteras.

Usos y Construcciones Permitidas en Suelo No Urbanizable

El Plan General Estructural clasificará como Suelo No Urbanizable los terrenos que zonifique como zonas rurales. Este suelo no se podrá destinar a otros fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.

Sin embargo, se podrá destinar a usos y aprovechamientos urbanísticos estrictamente necesarios y que resulte imprescindible su localización en el Suelo No Urbanizable, tales como:

  • Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales indispensables para la actividad propia de la explotación (al menos el 50% de la parcela ha de estar destinada a mantener el uso que tenía antes).
  • Vivienda aislada y familiar.
  • Canteras, extracciones de áridos (con prohibición de uso residencial en un radio de 500 metros alrededor de la explotación).
  • Generación de energía renovable conforme a la legislación sectorial y al planeamiento.
  • Actividades industriales de necesario emplazamiento en medio rural y posición aislada.
  • Actividades terciarias o de servicios.

Situación Legal de Ruina y el Límite del Deber Normal de Conservación

La situación legal de ruina de un edificio se declara en los dos siguientes casos:

  1. Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio manifiestamente deteriorado, o para restaurar las condiciones mínimas de uso efectivo, supere el límite del deber de conservación. No se considera en este cálculo el coste de la realización de obras de accesibilidad o de mejora de la eficiencia energética.
  2. Cuando el propietario acredite haber cumplido la inspección periódica al menos en dos ocasiones consecutivas, y el coste de las obras ya realizadas, unido a las que estén por realizar, supere el límite del deber de conservación.

Este límite se habrá alcanzado cuando el coste de las obras necesarias para conservar o rehabilitar en un edificio las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad y funcionalidad supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta de igual superficie útil.