Riesgos y Obligaciones en el Contrato de Compraventa: Claves del Código Civil

Riesgos en el Contrato de Compraventa

¿Qué ocurre si la cosa desaparece entre la perfección del contrato y la entrega? Si la cosa desaparece por culpa del vendedor o estando este en mora, responderá. El problema se plantea cuando no hay culpa del deudor, en cuyo caso existen dos posibilidades desde la lógica jurídica:

Res perit venditori: el vendedor perdería la cosa y el derecho a reclamar el precio. Parece la opción más lógica desde el punto de vista del sinalagma funcional, pues quien no recibe nada no está obligado a realizar su prestación.
Res perit emptori: el vendedor tendría derecho a reclamar el precio, de tal forma que sería el comprador quien se quedaría sin la cosa y sin el precio. Esta es la opción seguida por el derecho francés.

En España, la cuestión no está nada clara. El art. 1452 del Código Civil (CC) establece en su primer párrafo: “El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182”.

Esta remisión a los arts. 1096 y 1182 sigue dejando abierta la duda. Está claro que la extinción de la obligación por pérdida de la cosa sin culpa del deudor y antes de haberse constituido en mora extingue la obligación de entregarla, por lo que el vendedor no tendrá que entregarla. Sin embargo, la duda reside en si el comprador debe pagar o no. De esta obligación no se dice nada, por lo que, al no estar extinguida, parece que debe cumplirse. En el párrafo tercero del mismo artículo se indica que “no se imputará el riesgo al comprador” hasta que la obligación genérica se haya especificado. De ello puede deducirse que, si la cosa es específica, el riesgo es del comprador.

Parece que nuestro Código Civil opta por la regla res perit emptori, de tal forma que el vendedor solo tendría que entregar las acciones que tuviese contra terceros por razón de dicha pérdida (commodum representationis del art. 1186 CC). Además, esto sería acorde con el principio ubi emolumentum ibi onus esse debet: al igual que el comprador tiene derecho a los frutos (arts. 1095 y 1468 CC), también serían de su cuenta los menoscabos e incluso la pérdida.

No obstante, que el comprador tenga que pagar aunque no reciba la cosa choca con el sinalagma funcional, por lo que también se defiende la regla res perit venditori en virtud del art. 1274 CC y una posible resolución si el comprador no recibe nada del vendedor (art. 1124 CC).

Obligaciones del Vendedor: La Entrega de la Cosa

El art. 1461 CC establece claramente como obligaciones del vendedor la entrega y el saneamiento. En cuanto a la entrega o traditio, consiste simplemente en poner la cosa vendida en “poder y posesión del comprador” (art. 1462 CC). La entrega de la cosa incluye todos sus accesorios.

Si se producen gastos para la entrega de la cosa vendida, serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación serán de cargo del comprador, salvo estipulación especial (art. 1465 CC).

Como consecuencia del carácter recíproco de la compraventa, la obligación de entregar decae en los siguientes casos:

Si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo para el pago (art. 1466 CC).
Cuando se haya convenido un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, a no ser que el comprador afianzara el pago convenido (art. 1467 CC).

Formas de Entrega o Traditio

Traditio real: puesta en poder y posesión física del comprador de la cosa vendida.
Traditio ficta: cualquier manera que difiera de la anterior, pero a la que se le concede la misma eficacia. El Código Civil recoge de manera no taxativa diversas formas de traditio ficta:
- Traditio instrumental: cuando la venta se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere lo contrario.
- Traditio simbólica: para bienes muebles, la entrega de las llaves del lugar o sitio donde están guardados.
- Traditio consensual: si se realiza por el solo acuerdo de los contratantes.
- Traditio brevi manu y constitutum possessorium: son dos supuestos en los que no existe un efectivo desplazamiento físico de la cosa, pero se varía el título de la posesión. Ejemplo: un arrendatario que compra la cosa al dueño.
- Traditio longa manu: consiste, para los bienes inmuebles, en mostrar la finca al adquirente, que toma posesión de ella oculis et affectu (con la vista y la intención).
- Traditio de bienes incorporales: si no fuera posible aplicar la traditio instrumental, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.

Según el art. 1468 CC, la cosa vendida ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, y todos sus frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato. Además, es aplicable el art. 1094 CC, que establece que el vendedor está obligado a conservar la cosa con la diligencia propia de un buen padre de familia.

Desajustes de Cabida en la Venta de Inmuebles

La entrega de la cosa vendida incluye “todo lo que exprese el contrato”, aunque existen ciertas reglas para el caso de desajustes entre lo pactado y lo entregado en el caso de inmuebles. En el caso de que la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida (a razón de un precio por unidad de medida o número):

Si la cabida en el contrato fuera mayor que la entregada: el comprador podrá optar por una rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, la disminución de la que se le atribuyera al inmueble no baje de la décima parte de la cabida.
Si el inmueble entregado fuera mayor que lo expresado en el contrato: el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.
Si la diferencia fuese de calidad y la del contrato fuese superior a la entregada: el comprador podrá optar por una rebaja proporcional o por la resolución del contrato.

La cuestión varía si la venta se ha hecho por un precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, pues no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Todas estas acciones tienen un plazo de caducidad de seis meses desde el día de la entrega.

La Doble Venta

Finalmente, el art. 1473 CC regula el supuesto de la doble venta:

Bienes muebles: la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
Bienes inmuebles: la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá a quien de buena fe sea el primero en la posesión y, a falta de esta, a quien presente título de fecha más antigua.

Obligaciones del Vendedor: El Saneamiento

El vendedor está obligado a la entrega de la cosa, es decir, a ponerla en poder y posesión del comprador. Para ello, no es suficiente entregar la cosa momentáneamente, sino que también tiene que garantizar dicha posesión. Por eso, el vendedor está obligado a garantizar:

La posesión pacífica, a través del saneamiento por evicción (pérdida de la cosa por causas jurídicas) y del saneamiento por gravámenes ocultos.
La posesión útil, mediante el saneamiento por vicios ocultos (deficiencias de la cosa por causas físicas o económicas).

Saneamiento por Evicción

La evicción supone la pérdida de un derecho que sufre el comprador por una sentencia condenatoria en virtud de un derecho anterior a la compra (por ejemplo, si el vendedor entregó una cosa ajena).

El art. 1475 CC establece que es un elemento natural de la compraventa. El art. 1476 CC señala que la renuncia al saneamiento será nula si hubo mala fe por parte del vendedor. Y, por último, el art. 1477 CC establece que, si el comprador ha renunciado al saneamiento por evicción y se llegara a producir la pérdida de la cosa, el vendedor tendrá que entregar únicamente el precio de la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

Requisitos

Que se produzca la evicción (pérdida de la cosa por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra).
Que se haya notificado la demanda de evicción al vendedor (con el objetivo de que pueda defenderse jurídicamente, pues de lo contrario no estaría obligado al saneamiento).

Efectos

Si se produce la evicción, el comprador tiene derecho a exigir al vendedor:

La restitución del precio que tuviera la cosa en el momento de la evicción.
Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos.
Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del pleito seguido con el vendedor para el saneamiento.
Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

Para el caso de la evicción parcial, el art. 1479 CC prevé que, si se pierde una parte de la cosa vendida de tal importancia en relación con el todo que sin dicha parte no la habría comprado, podrá exigir la resolución del contrato, pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Lo mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.

Saneamiento por Gravámenes Ocultos

Es parecido al de la evicción, pues hay un derecho anterior a la compra y ambos se deben a causas jurídicas. Sin embargo, se diferencian en que en este caso no hay una privación total de la cosa. Se diferencia también del saneamiento por vicios ocultos, pues en lugar de un defecto de la cosa, lo que hay es una limitación del derecho de propiedad, que no se adquiere con plenitud.

En el caso de que existan gravámenes ocultos no aparentes, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato o la indemnización correspondiente. Esta facultad, según el art. 1483 CC, tiene un plazo de caducidad de un año desde el otorgamiento de la escritura. Transcurrido el año, solo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.

Saneamiento por Vicios Ocultos

Su presencia puede dar lugar al ejercicio de una acción de resolución (art. 1124 CC) o a un vicio de anulabilidad, si hubiera además error o dolo. Es un elemento natural del contrato, y el art. 1485 CC dicta: “el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase”, a no ser que se haya estipulado lo contrario. La acción se extingue a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida.

Requisitos

Vicio oculto: que no esté a la vista y no sea cognoscible, teniendo en cuenta la pericia del comprador.
Vicio grave: que disminuya de tal modo la utilidad de la cosa que el comprador no la hubiera comprado o hubiera pagado menos por ella.
Vicio preexistente a la venta, pues si es posterior, hay que atender a los riesgos de la compraventa.

Efectos

El comprador podrá optar entre:

Acción redhibitoria: desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó.
Acción quanti minoris: rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, sin incluir indemnización.

Si el vendedor conocía los vicios (mala fe), sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Sin embargo, si el vendedor no conocía los vicios, solo restituirá el precio y abonará los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, este puede reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.

Si se venden dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, el vicio redhibitorio de cada cosa dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de las otras, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado la una sin la otra (arts. 1491 y 1492 CC).

Las acciones de saneamiento son compatibles con el ejercicio de otro tipo de acciones. Los problemas que se plantean son de oportunidad: si se declara la invalidez del contrato, difícilmente se va a pedir su cumplimiento por vía de saneamiento. La compatibilidad de estas acciones ha sido admitida por la jurisprudencia.

Obligaciones del Comprador

La primera obligación del comprador es pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y, si no se hubieran fijado, en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Además, deberá pagar intereses por el tiempo transcurrido entre la entrega de la cosa y el pago si así se hubiese pactado, si la cosa produjese fruto o renta, y cuando incurra en mora.

Suspensión del Pago del Precio

El comprador puede suspender el pago si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere temor fundado de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria. La suspensión dura hasta que el vendedor haga cesar esa perturbación o peligro, a no ser que afiance la devolución del precio o que se haya estipulado que el comprador está obligado a verificar el pago. En estos casos, podemos estar ante una situación previa al saneamiento por evicción. Por otro lado, es una solución simétrica a la que ofrecen los arts. 1466 y 1467, por la que decae la obligación de entrega del vendedor si el comprador no paga el precio, siendo ambas reflejo de la exceptio non adimpleti contractus, característica de las obligaciones recíprocas.

Otras Obligaciones del Comprador

El comprador está obligado a recibir la cosa comprada, salvo que exista causa que le habilite para rechazarla. En cuanto a los abonos, la liquidación se hará teniendo en cuenta que:

Los frutos pertenecen al comprador desde la perfección del contrato.
Le corresponde abonar los gastos de transporte, salvo pacto en contrario.
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor.
Tendrá que pagar los gastos que deriven de la inscripción en el Registro de la Propiedad y todos los impuestos derivados de su adquisición.

Garantías del Vendedor frente al Impago

Frente al riesgo de impago del comprador, el vendedor tendrá las garantías establecidas en el contrato y las legales:

Si la cosa está en poder del vendedor, podrá retenerla.
Si se trata de un inmueble y el precio está aplazado, el vendedor puede promover inmediatamente la resolución de la venta si tuviere temor fundado de la pérdida de la cosa y del precio (supuesto excepcional, pues no ha habido aún incumplimiento).
El vendedor puede acudir a la acción de cumplimiento y de resolución cuando exista incumplimiento por parte del comprador.

Requisitos para la Resolución de la Venta de Inmuebles por Impago (Pacto Comisorio)

En virtud de lo establecido en el art. 1504 CC, el art. 59 del Reglamento Hipotecario y el art. 11 de la Ley Hipotecaria, podemos concluir que, para la resolución de este contrato, es necesario:

Que haya una compraventa de bien inmueble con precio aplazado.
Que el vendedor haya cumplido sus obligaciones.
Que el comprador no haya pagado, produciéndose un incumplimiento grave.
Que el vendedor requiera judicial o notarialmente de pago al comprador.
Que la condición resolutoria explícita esté inscrita en el Registro de la Propiedad, si la transmisión también lo está.