Subrogación Hipotecaria: Cesión del Crédito y Facultades del Acreedor Hipotecario

Subrogación Hipotecaria a Instancia del Deudor: Regulación y Cesión del Crédito

La ley 2/1994 de 30 de marzo, se estableció con el objetivo de facilitar el cambio de entidad bancaria cuando los intereses hipotecarios ofrecidos por otra entidad fueran más beneficiosos que los pactados con la entidad que originariamente concedió el préstamo hipotecario. Este cambio puede realizarlo el deudor de forma libre, sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario, independientemente de la formalización del crédito y aunque no se contemple la posibilidad de amortización anticipada. En definitiva, se trata de la posibilidad de cambiar de banco, concedida al deudor, subrogando la hipoteca a otro banco, siempre y cuando se cumplan y respeten las formalidades de la ley.

Cesión del Crédito Hipotecario

El artículo 149 de la Ley Hipotecaria contempla esta posibilidad, dada la accesoriedad que caracteriza a la hipoteca. No se puede ceder la hipoteca sin el crédito. La cesión del crédito garantizado con hipoteca implica el cambio del sujeto activo del crédito y del titular del derecho real de hipoteca. La doctrina admite la cesión del crédito sin hipoteca si así lo acuerdan las partes, lo que supondría la extinción de la hipoteca por falta de causa. La cesión debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (RP), aunque la doctrina y la jurisprudencia consideran que esta exigencia es para que la subrogación produzca efectos frente a terceros. Además, debe notificarse al deudor para que quede vinculado con el nuevo acreedor. Si no se comunica, el cedente será responsable de los daños causados al cesionario. Una vez realizada la cesión, el deudor no estará obligado a más de lo que estaba con el acreedor inicial, y el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.

Fase de Seguridad de la Hipoteca: Facultades del Acreedor Hipotecario

La hipoteca se establece para garantizar el cumplimiento de obligaciones duraderas, sometidas a un periodo largo de tiempo. Durante el plazo de constitución y extinción de la hipoteca, se conceden al acreedor una serie de facultades para evitar el perjuicio del crédito hipotecario. A este periodo se le conoce como fase de seguridad, y los derechos y expectativas del acreedor hipotecario quedan asegurados mediante la acción de deterioro o devastación, el vencimiento del crédito y la subrogación real.

La Acción de Deterioro o Devastación. El Vencimiento Anticipado del Crédito

Esta medida busca evitar que el dueño de la finca no la cuide con la debida diligencia. La Ley Hipotecaria faculta al acreedor hipotecario a obligar al propietario, mediante intervención judicial, a mantener inalterable el valor del objeto de la hipoteca, evitando la disminución del valor de la finca, lo cual puede ser determinante en el momento de la ejecución. Si el dueño no cumple, el juez puede poner el inmueble a disposición de la administración judicial, lo que requiere reiteración en el abuso por parte del propietario.

La acción de devastación se utiliza raramente. El acreedor puede exigir el vencimiento anticipado del crédito cuando, por conducta dolosa o negligente, el deudor haya disminuido las garantías establecidas. Si el deudor solicita el vencimiento anticipado del crédito, estará obligado a abonar el capital pendiente de amortizar, los intereses correspondientes, las comisiones y los gastos pactados. El vencimiento anticipado del crédito puede ser solicitado por el acreedor extrajudicialmente.

Subrogación Real

El artículo 110.2 de la Ley Hipotecaria establece que las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, generadas por siniestros, quedan afectas a la extensión natural de la hipoteca. Se aplica el principio de subrogación real, considerando estas cantidades afectas al pago del acreedor hipotecario, que deberán ser consignadas judicialmente hasta el vencimiento de la obligación asegurada, o podrán destinarse a cancelar la obligación garantizada.