Teorías Monista y Dualista en la Protección del Tercero Hipotecario

Teorías Monista y Dualista sobre la Protección del Tercero Hipotecario

El Principio de Publicidad y sus Consecuencias

Como consecuencia del principio de publicidad, se establecen dos reglas para proteger al titular que inscribe:

  1. La regla de inoponibilidad de lo no inscrito (Artículos 32 LH, 77 LNM, 28 ORVPBM).
  2. La regla de protección del tercero que adquiere de otro titular registral previo, frente a la resolución hipotética del derecho de su transmitente (Artículos 34 LH, 76 LNM, 29 ORVPBM).

Entre estos dos preceptos, el Artículo 33 LH deja claro que la inscripción no convalida los actos nulos.

A ellos hay que unir el Artículo 1473 del Código Civil, que, para el supuesto de doble venta, convierte en propietario al que sea el primero en inscribir su derecho.

Debate Doctrinal: Teoría Monista vs. Teoría Dualista

A partir de este panorama, han surgido una serie de teorías que pretenden explicar si el tercero hipotecario es uno solo o dos.

Teoría Monista Clásica

La teoría monista clásica (defendida por Roca y Jiménez Paris) entiende que el Registro protege al titular registral que adquiere de otro titular registral, como resultado de la aplicación conjunta de los Artículos 32, 33 y 34 LH. No cabría defender que el tercero que inscribe por primera vez una finca (sin ser sub-adquirente de otro titular registral) sea un tercero al que la ley convierte en propietario por efecto de la inscripción. Su posición no es inatacable como la del sub-adquirente del Artículo 34, quien puede llegar a ser verdadero adquirente ex lege por serlo de titular registral.

Teoría Dualista

La teoría dualista diferencia entre:

  • El tercero que inscribe en disputa con otro tercero que no inscribió (supuesto de los Artículos 32 LH y 1473 CC, que protegen a quien primero inscribe como consecuencia de la regla de inoponibilidad).
  • El tercero sub-adquirente del Artículo 34 LH. Este artículo no resuelve el conflicto entre un titular inscrito y otro no inscrito, sino que aborda el problema de que se resuelva el derecho del otorgante de un acto oneroso en beneficio de un tercero de buena fe.

Evolución Doctrinal y «Monismo Inverso»

La evolución doctrinal ha llevado a prestar más atención al titular inscrito «del 32» como el fundamental. José Manuel García García, en su defensa de la tesis dualista, llega a denominarla «monismo inverso», basándose en que «tercero inscrito en sentido estricto, sería sólo el del 32 ya que el 34 únicamente establecería una excepción al 33, excepción a su vez del 32» (en palabras de Celestino Pardo).

Argumentos contra la Tesis Dualista

Frente a la tesis dualista, se argumenta (cfr. Peña) que:

  • No es razonable exigir requisitos diferentes según se aplique el 32 o el 34 LH.
  • Si el 32 LH protege sin los requisitos del 34 LH, no tendría sentido el Artículo 35 LH.
  • El Artículo 69 LH se refiere a quien adquiere de otro titular registral.
  • Las excepciones de las leyes especiales son al 34 LH y no al 32 LH.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo

La cuestión parecía zanjada por la jurisprudencia del TS en 2007. La STS de 5 de marzo de 2007 confirmó la aplicabilidad del Artículo 34 LH a la doble venta sin exigir coetaneidad cronológica entre la primera y la segunda venta. Si el comprador adquirió de titular registral, puede estar protegido por el 34 LH, y si es de titular extrarregistral, por el 32 LH. Esto permite una interpretación del Artículo 1473 CC coherente con los Artículos 606 y 608 del propio Código y el 32, 33 y 34 LH.

En Sentencia de 7 de septiembre de 2007, el Tribunal aclara que así se comprende lo que dice la Exposición de Motivos de la LH de 1861: el comprador poseedor no inscrito lo es respecto del vendedor y no respecto de terceros que hayan inscrito. No se niega la efectividad erga omnes del derecho de propiedad, sino que se garantiza la seguridad mediante la inscripción.

Persistencia de las Posiciones Monistas

Pese a dichas Sentencias, las posiciones monistas clásicas no han dejado de ser defendidas, procurando demostrar que, incluso tras la reforma de 2015, e incluso en la Ley Hipotecaria de 1861, la primera inscripción no daba lugar a la protección del tercero adquirente. Este, si era propietario, lo era en virtud de leyes civiles e independientemente de la inscripción, que sólo publicaba la adquisición operada extrarregistralmente. La inscripción no era determinante de la adquisición, salvo en el caso de que entrase en juego el antiguo artículo 23 (equivalente al actual Artículo 34 LH).