Contrato de Obra en el Código Civil: Régimen Jurídico y Responsabilidades
Contrato de Obra en el Código Civil Español: Naturaleza y Caracteres
El Código Civil contempla el contrato de obra como una modalidad de arrendamiento. Del artículo 1544 del Código Civil puede extraerse el concepto legal del arrendamiento de obra: un contrato por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto.
Concepto Legal y Partes
Las partes se denominan comitente, quien encarga la ejecución de la obra, y contratista, quien se obliga a ejecutarla. Por ello, al contrato se le conoce como contrato de obra.
Características del Contrato de Obra
En cuanto a sus características, es un contrato consensual, productor de obligaciones recíprocas, y no exige ninguna forma específica para su validez, por lo que rige el principio de libertad de forma.
Obligaciones de las Partes en el Contrato de Obra
Obligaciones del Contratista
Realización de la Obra
La obligación fundamental del contratista es la realización de la obra de conformidad con lo acordado. En su cumplimiento, debe actuar no solo según lo estipulado en el contrato, sino también conforme a las reglas de su profesión y sus usos (art. 1258 del Código Civil). La impericia profesional es sinónimo de culpabilidad.
Formas de Ejecución y Modificaciones
El contratista puede ejecutar la obra de dos formas: de manera total o fraccionándola en ejecuciones parciales, lo que el Código Civil denomina “por piezas o medidas”. La definición en un proyecto inicial de cómo se va a realizar la obra no es obstáculo para su posible variación pactada posterior. En consecuencia, no es posible una modificación unilateral del proyecto; el contratista siempre debe contar con la aprobación expresa o tácita del comitente.
Plazo de Ejecución
El establecimiento de un plazo límite para la ejecución de la obra por las partes suele ser habitual, siendo susceptible de modificación posterior por las mismas. Toda modificación o ampliación del proyecto inicial implica la derogación tácita del plazo previamente fijado.
Entrega y Conservación de la Obra
El contratista también está obligado a la entrega de la obra o su puesta a disposición del comitente y, hasta ese momento, a su conservación.
Obligaciones del Comitente
Pago del Precio
El artículo 1544 del Código Civil exige que el precio, al igual que en la compraventa, sea cierto. La fijación del mismo se realiza usualmente de las siguientes maneras:
Por ajuste a precio alzado
Es la modalidad más usual y significa la realización de la obra por un precio global y cerrado.Por piezas o medidas
Implica el señalamiento de un precio por unidad de obra.Por administración o economía
Se produce cuando el contratista compromete su actividad para la consecución de un resultado (la obra). En la adquisición de materiales o mano de obra, opera únicamente en nombre o por cuenta del comitente. En consecuencia, es el comitente quien suministra el material o la mano de obra, y el precio a percibir por el contratista suele precisarse en un porcentaje sobre el costo real o en una cantidad fija.
La obligación de pago, si no hubiera pacto o costumbre en contrario, debe realizarse cuando se produce la entrega de la cosa. Llevan implícita la condición de que el comitente pueda negarse a recibir la obra si el contratista no ha cumplido con arreglo a lo pactado en el contrato. Si la obra se contrató por piezas o por medida, el contratista puede obligar al comitente a recibirla por partes y pagarla en proporción.
Recepción de la Obra y Responsabilidad por Vicios Ocultos
El comitente solo está obligado a recibir la obra si es conforme a lo pactado, lo cual implica un examen de la misma. Esta verificación se lleva a cabo en virtud del tiempo pactado, y si no hay pacto, en el tiempo que establezcan los usos o la buena fe.
En relación con esta verificación en los contratos de obra de gran complejidad, se suele pactar lo que se llama dualidad de recepciones: una provisional y una definitiva, pasando un lapso de tiempo entre ellas para poder proceder a aquel examen. Salvo que otra cosa se haya pactado, la provisional no libera al contratista de ninguna clase de defectos de la obra.
Transcurrido el plazo entre la recepción provisional y la definitiva y no denunciado por el comitente ningún vicio, debe procederse a esta última, que no liberará al contratista sino de los vicios que pudo conocer o conoció el comitente en el espacio temporal anterior.
La recepción puede ser expresa o tácita. La primera es el resultado de una declaración de voluntad explícita del comitente. La segunda es la deducida de actos que implican necesariamente una aprobación, como el pago del precio o el uso de la cosa.
La recepción de la cosa, salvo que se pacte otra cosa, libera al contratista de los vicios aparentes, salvo que los hubiera ocultado dolosa o fraudulentamente al comitente. Sin embargo, no se libera de los vicios ocultos; el plazo para poder reclamar por vicios ocultos es el de quince años.
Otras Obligaciones del Comitente
El comitente debe facilitar al contratista la ejecución de la obra, lo que incluye la entrega de los materiales (siempre que sea su responsabilidad suministrarlos), la obtención de las autorizaciones administrativas oportunas e incluso mantenerlo en la pacífica posesión de los terrenos (en la edificación), indemnizándole por los daños que sufra por la oposición de terceros.
Los Riesgos en el Contrato de Obra
Antes de la entrega de la obra al comitente, esta puede destruirse total o parcialmente como consecuencia de acontecimientos no imputables al ejecutor o artífice de la misma. En esta situación, es crucial determinar quién soporta el riesgo en relación con el precio concertado: si el comitente debe abonarlo a pesar de no haber recibido la obra, o si, por el contrario, el contratista pierde el derecho a reclamarlo. También es fundamental establecer quién asume el riesgo de la pérdida de los materiales utilizados en la obra.
El artículo 1590 del Código Civil establece que, en el supuesto de que el contratista solo aporte su trabajo o industria, pierde el derecho a su retribución, salvo si ha habido morosidad por parte del comitente en recibirla, o cuando la obra se ha destruido por la mala calidad de los materiales, siempre y cuando el contratista haya advertido al comitente de esta circunstancia.
Causas de Extinción del Contrato de Obra
Además de las causas generales de extinción de todas las obligaciones, el Código Civil reconoce específicamente el desistimiento unilateral del comitente, la muerte del contratista y la imposibilidad de acabar la obra.
Desistimiento Unilateral del Comitente
El comitente puede desistir por su sola voluntad de la construcción de la obra, aunque ya haya empezado, indemnizando al contratista por todos sus gastos, trabajo y la utilidad que pudiera haber obtenido de ella.
Muerte del Contratista
La muerte del contratista es causa de extinción del contrato si este se realizó en atención a sus cualidades personales (intuitu personae). En este caso, el comitente debe abonar a los herederos del contratista, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que estos materiales le reporten algún beneficio.
Imposibilidad de Acabar la Obra
Lo mismo se aplica en el supuesto de no poder acabar la obra por causa independiente de la voluntad del contratista.
Responsabilidad por Ruina de la Obra
El artículo 1591 del Código Civil establece tres clases de vicios que pueden causar la ruina: de la construcción, de la dirección y del suelo. Responsabiliza al arquitecto que dirige la construcción de los vicios de dirección y del suelo, y al contratista de los vicios de construcción.
Si la ruina tuviere lugar dentro de diez años contados desde la conclusión de la construcción, igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, recaerá sobre el arquitecto que la dirigió.
- La legitimación activa recae en el comitente; no obstante, si este ha enajenado la obra, el adquirente también posee acción contra los responsables de la ruina.
- La acción debe ejercitarse contra el constructor y los técnicos de la construcción en la medida en que los vicios causantes de la ruina les sean imputables.